분양을 받거나 분양권을 매수하여 새로 입주하게 되는 신축 아파트의 입주절차, 준비 순서를 정리해봤습니다.
행복한 신축아파트 입주 절차에서 놓치는 것이 있으면 안 되겠죠.
이미 지어진 구축 아파트의 입주와는 차이가 있기 때문에 잘 확인하시고 문제가 없도록 준비하시면 좋을 것 같습니다.
< 신축 아파트(분양아파트) 입주절차 >
청약 당첨 → 계약 → 중도금 납부 → 사전 점검 → 입주일 지정 → 잔금 납부 → 입주 → 소유권이전등기 신청 → 취득세 신고 및 납부 → 소유권이전등기 완료
입주 이후의 절차는 아파트나 개인 상황에 따라 순서가 바뀔 수 있습니다.
분양권을 매수한 경우 매수 시점에 따라 위 절차의 어딘가에서 확인하시면 되겠습니다.
1. 청약 당첨
당첨을 축하드립니다!
지금의 행복한 기분이 결실을 맺기 위해서는 모든 입주 절차를 안전히 마무리하여 등기를 끝마쳐야 합니다.
주택 구입은 인생에서 가장 큰 자금이 투입되는 일인 만큼 계약금부터 마지막 잔금까지 납부를 위한 자금 계획이 필수적입니다.
2. 계약
계약금은 분양가의 10~20% 수준입니다.
청약에 당첨되시면 시공사에서 문자나 우편으로 연락해 온 것에 따라 진행하시면 큰 문제없이 진행하실 수 있습니다.
계약을 하러 가면 대출상담사 분들이 명함을 많이 나눠주십니다.
대출 관련하여 상담이 필요하신 경우 명함을 몇 개 받아두시면 좋습니다.
3. 중도금 납부
중도금은 분양가의 60% 수준입니다.
중도금 납부는 보통 아파트 전체가 다 같이 하는 집단 대출로 진행합니다.
일반적으로 이율도 저렴하고 입주민이 다 함께 진행하는 것이다 보니 심적인 안정감도 있습니다.
하지만 최근 수년간 나온 부동산 대책으로 인해 대출이 원활하지 않을 수 있습니다.
필히 사전에 대출 가능 여부, 대출금액 등을 알아보시고 계획을 세워두실 필요가 있습니다.
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4. 사전 점검
사전 점검은 보통 입주 시작 1~2개월 빠르면 3개월 전에 진행합니다.
사전 점검은 계약자 본인이 진행하기도 하고, 대행업체를 고용해 진행하기도 합니다.
사전 점검 이후에도 명백한 하자는 시공사에게 수리 등의 보상을 요청할 수 있지만 아무래도 사전 점검 때 확인하여 요청하시는 것이 귀책 여부가 명확하고 이삿짐이 들어와 있지 않으니 수리가 원활합니다.
< 사전 점검 TIP 1 >
하자가 맞는지 아닌지 헷갈리는 부분이 있어도 일단은 다 하자로 체크하고 수리를 요청하세요.
밑져야 본전이니, 최대한 꼼꼼히 확인하고 수리 신청하시기 바랍니다.
< 사전 점검 TIP 2 >
혼자 가지 마세요!
혼자 가는 것보다 여럿이 가는 것이 놓치는 부분이 적습니다.
혼자 가면 심심해서 나도 모르게 대충하고 빨리 나오고 싶어 져서 분명 놓치는 부분이 생깁니다.
< 사전 점검 TIP 3 >
줄자를 꼭 챙기셔서 방 사이즈 등을 실측해두세요.
입주 전에 가구 배치를 준비하실 때 도움이 되실 거예요.
사전점검 때에 맞추어 은행에서 대출 상담을 나오고, 입주민 단체에서 준비한 입주박람회도 열립니다.
주택담보대출을 고려하고 계신 분께서는 대출 상담을 받을 시간을 포함해 넉넉히 시간을 갖고 사전 점검을 가시는 것이 좋습니다.
입주 박람회는 비교적 저렴하게 입주에 필요한 가구, 가전, 인테리어, 입주 청소, 줄눈 시공 등 각종 시공을 구입하거나 의뢰할 수 있습니다.
5. 입주일 지정
입주기간은 보통 2개월 지정됩니다.
원하는 입주일을 정하셔서 입주예정일을 통보하시면 됩니다.
손 없는 날이나 주말에는 이사가 몰릴 수 있습니다.
날짜별로 이사 가능 세대수를 제한하기도 하니 입주예정일 통보를 빨리 하시거나, 몰리는 날을 피해서 이사하시는 것도 방법입니다.
6. 잔금 납부
잔금 납부는 입주 전에 완료해야 합니다.
주택담보대출은 디딤돌 등 정부 지원 대출을 받을 수도 있고, 집단대출을 받을 수도 있습니다.
대출금이나 기존에 확보해둔 돈으로 중도금 대출을 상환하고 분양대금을 납부해야 합니다.
분양잔금 납부, 관리비 예치금 납부를 완료하면 입주증과 키를 받게 됩니다.
이제 이사할 준비는 다 끝났습니다.
키를 받는 순간부터 관리비 부담이 시작됩니다.
따라서 입주청소나 인테리어 시공 등을 고려하여 가장 늦게 납부를 하는 것도 방법입니다.
6.1 입주기간 내 잔금 납부를 미납할 경우
그런데 입주기간 내에 잔금을 치르기 어렵거나 입주가 불가능한 경우가 있습니다.
납부에 문제가 없는 단순 입주 연기는 입주 기간 내에 잔금을 치르시고 나중에 입주하시면 됩니다.
하지만 기존에 살고 있는 주택의 정리가 되지 않아 매매 대금을 받지 못하였거나 전세금을 돌려받지 못하는 등의 이유로 납부가 어려운 경우에는 문제가 될 수 있습니다.
잔금을 미납한 채로 입주기간이 지나도 계약해지가 된다거나 하지는 않고 납부 후 입주가 가능합니다.
단, 입주지정기간 마지막 날이 지나면 이후부터 중도금 대출, 잔금에 대한 연체 이자가 발생합니다.
입주기간 이후부터는 아파트 관리비도 발생합니다.
입주 지연으로 발생하는 중도금, 잔금에 대한 연체 이자는 주택담보대출부터 수% 더 높은 이율이 적용됩니다.
또한 신용등급에도 영향을 줄 수 있습니다.
이율, 신용등급 영향 정도 등에 대해서는 건설사에 꼭 확인해보셔야 합니다.
부디 자금 마련 및 기존 주택 처분이 문제없이 진행되어 입주지정기간 내에 잔금 납부가 가능하길 빕니다.
7. 입주
입주에서 가장 중요한 것은 좋은 이삿짐센터를 찾는 거겠네요.
이삿짐센터의 선택도 중요하고, 당일 우리 집에 배정되는 팀의 역량도 엄청 중요합니다.
아무리 좋은 후기의 이삿짐센터여도 좋은 팀이 배정되지 않으면 기분 좋은 이사를 망쳐버릴 수도 있습니다.
팀은 보통 이삿짐센터에서 일정을 고려하여 임의 배정하다 보니 운에 맡길 수밖에 없는 것이 현실입니다.
그럼에도 입주일, 이삿날을 최대한 문제없이 보내기 위한 팁을 소개해드립니다.
< 이사 TIP 1 >
각종 파손에 대한 보상이 가능한 이삿짐센터를 선정하는 것이 좋습니다.
개인적인 경험으로는 단순히 금액에 비례하여 서비스가 좋아지지 않습니다.
이삿짐으로 문제가 발생하지 않도록 안전장치가 필요합니다.
제 생각에 그러한 안전장치는 파손에 대한 보상 여부라고 생각합니다.
< 이사 TIP 2 >
사다리차 가능 여부를 확인하고, 되도록 사다리차를 사용하는 것이 좋습니다.
신축아파트의 경우 비슷한 시기에 이사를 하니 큰 문제는 없겠지만, 이미 입주한 세대가 많아질수록 긴 시간 엘리베이터 사용하는 것에 대한 트러블 발생확률도 높아집니다.
또한 엘레베이터 사용 시 시간도 길어지고 작업자 분들도 지치다 보니 작업자 분들과의 트러블 발생 가능성도 높습니다. 따라서 어지간하면 사다리차를 이용하는 것이 좋습니다.
< 이사 TIP 3 >
사다리차가 아파트 밖 도로를 점유해야 하는 경우 관할 지자체에 신고를 해야 합니다.
아파트 관리사무소에 이삿날을 전달하면서 사다리차 사용 가능 여부를 확인하면서 사다리차를 어디에 주차하고 이사를 하는지도 확인하시는 것이 좋습니다.
그 외 이사 주의 사항을 관리사무소에 꼼꼼히 확인해두는 것이 좋습니다.
8. 소유권이전등기 신청
8.1 집단 등기
신축아파트의 소유권이전등기는 일반적으로 입주민 단체에서 지정한 법무법인에 일괄로 맡겨 진행합니다.
이렇게 집단 등기를 통해 등기를 칠 경우 굉장히 저렴하게 등기를 마칠 수 있습니다.
보통 입주민 단체 회비를 내면 등기를 무료로 해주거나, 5만 원 수준의 비용이 듭니다.
집단 등기의 단점은 등기가 완료될 때까지 시간이 오래 걸린다는 것입니다.
소유권이전등기는 보존등기 이후 60일 이내에 완료되어야 하는데
집단 등기는 보통 40일~60일 정도 소요됩니다.
8.2 개별 등기
빨리 등기를 치고 매매를 해야 한다거나, 세입자가 등기 완료를 요구하는 등의 사유로 등기를 빨리 마쳐야 할 경우가 있습니다.
이럴 때는 비용이 들더라도 개별 등기를 진행하시면 됩니다.
개별 등기를 진행하면 등기 신청 후 2주 이내에 완료가 됩니다.
하지만 수십만 원 수준으로 크게 증가합니다.
비용이 부담스럽다면 "법무통"과 같은 법무사 견적사이트를 이용하여 최저가에 진행하거나 셀프 등기를 치는 것도 가능합니다.
9. 취득세 신고 및 납부
9.1 취득세 신고
취득세 신고는 잔급 납부일 또는 등기일 중 빠른 날짜로부터 60일 이내에 완료해야 합니다.
신축 아파트는 당연히 잔금 납부가 우선이기 때문에 잔금 납부일로부터 60일 이내에 취득세 신고 및 납부를 마쳐야 합니다.
제 때 납부하지 않으면 가산세가 발생합니다.
신축아파트의 경우 소유권이전등기를 대행해주는 법무법인에서 신고를 대행해줍니다.
취득세 신고가 완료되면 취득세납부고지서가 발부되게 되고, 고지된 취득세를 납부하면 됩니다.
셀프 등기를 하는 경우에는 관할 신청/구청의 세무과로 직접 방문하여 신고해야 합니다.
시가표준액이 나온 경우에는 위택스를 통해 인터넷으로 신고가 가능하지만 신축아파트는 시가표준액이 나오지 않아 인터넷 신고가 불가능합니다.
< 셀프 취득세 신고 준비물(필요 서류)>
▷ 분양금 납부 내역
▷ 부동산거래신고필증
▷ 아파트 계약서 사본
▷ 주민등록등본 및 신분증 사본
▷ 가족관계증명서(상세)
+ 공동명의인 경우 공동명의자 등본, 가족관계증명서 필요
분양금 납부 내역과 부동산거래신고필증은 아파트의 입주지원센터에서 받을 수 있습니다.
9.2 취득세 납부
취득세 신고를 완료하면 납부 고지서를 받게 됩니다.
취득세 납부는 ①은행에서 납부, ②계좌이체, ③카드결제가 가능합니다.
받은 납부 고지서를 이택스(서울)이나 위택스(서울 외 지역)에서 조회하면 계좌이체 또는 카드결제가 가능합니다.
취득세 납부 방법
- 은행에서 납부
- 계좌이체
- 카드결제
10. 소유권이전등기 완료
등기가 완료되면 이제 분양아파트가 완전히 나의 소유가 됩니다.
따라서 공식적인 주택수가 1개 늘어나게 됩니다.
혹시라도 주택수의 제한이 있는 대출이 있는 경우 상환해야 할 가능성이 있습니다.
지금까지 신축아파트(분양아파트)의 입주 절자 및 순서에 대해 알아봤습니다.
부디 입주하시는 과정이 아무 문제없이 순탄하기를 빌겠습니다.
감사합니다.
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