핵심 요약
- 리얼은 2023년 11월 바닥을 찍은 이후 상당한 회복세를 보였습니다. 그러나 채권 수익률이 바닥을 치면서 걸림돌에 직면했습니다.
투자자는 10년 만기 국채 수익률의 시장 움직임에 주목해야 하는데, 이는 O의 회복과 배당 수익률 매력에 영향을 미칠 수 있기 때문입니다.
리얼티 인컴은 여전히 주당 순자산가치(AFFO) 성장에 유리한 위치에 있지만, 10년물 금리 회복을 고려할 때 현재 수준에서 단기 상승 여력은 크지 않을 것으로 예상합니다.
또한 11월 바닥 투자자들이 10년물 추가 상승에 따른 고통으로 인해 이익을 보호하기 위해 익스포저를 줄일 것으로 예상되는 이유도 설명합니다.
분석 내용
2023 년 11 월 초에 사전 수익 업데이트 이후 Realty Income Corporation (NYSE :O)에 대한 저의 평균 복귀 강세론은 그에 따라 진행되었습니다. 지난 1년 동안 O의 총 수익률이 -10.4%였던 것과 비교하면, 최고 비관론에 뛰어든 딥 매수자들은 놀라울 정도로 좋은 성과를 냈습니다.따라서 투자자들이 현 수준에서 다시 관망세로 돌아갈지 여부에 대한 업데이트를 제공하는 것이 시기적절하다고 판단했습니다. 이에 따라 이번 주에는 미국채 10년물(US10Y) 회복에 대한 우려가 리얼티 인컴과 같이 금리에 민감한 리츠에 타격을 주면서 O가 하락했습니다. 특히 10년물 금리는 2023년 12월 말 3.78% 수준에서 바닥을 찍은 후 4.16%까지 상승했습니다.
그러나 이러한 투자자들에게 제가 말씀드리고 싶은 것은 2023년 10월 말에 10년물이 어느 수준에서 고점을 찍었는가 하는 점입니다. S&P 500(SPX)에서 평가한 바닥과 일치하는 5%대 위로 급등해 고점을 찍었다는 점을 기억하시기 바랍니다. 위에서 강조한 것처럼 10년물이 마지막으로 거래된 위치를 고려할 때 파월 의장이 금리 인하를 단행하기 전부터 시장이 연준의 잠재적 금리 인하를 기민하게 반영했다고 평가했습니다. 따라서 향후 O의 회복을 견인할 수 있는 것은 시장이 현재 수준에서 배당 수익률의 매력에 대해 확신을 갖고 있는지가 될 것입니다.
O의 선도 배당 수익률은 5.5%로 10년물 대비 4.16%로 여전히 합리적인 스프레드를 제공합니다. 그러나 10년물이 계속 상승한다면(현재 제 예상), 최근 저가 매수세가 차익 실현에 나서면서 리얼티 인컴 투자자는 더 많은 고통을 겪을 것으로 예상해야 합니다. O는 10년간 총 수익률 CAGR이 9.34%였으므로 이러한 바닥 피싱 투자자는 조심스럽게 노출을 줄이는 것이 합리적입니다.
조심스럽지만, 저는 리얼티 인컴 투자자들이 2024년을 더 건설적으로 기대할 수 있다고 생각하며, 때때로 제시되는 가파른 하락을 매수해야 한다고 제안합니다. Realty Income의 3분기 컨퍼런스 콜에서 경영진이 투자 규모 가이던스를 70억 달러에서 90억 달러로 상향 조정한 것을 기억하실 것입니다. 따라서 이 회사는 시장을 선도하는 REIT 규모를 활용하여 인수 성장 전략을 추진할 수 있는 유리한 입지를 유지하고 있습니다. Realty Income의 장기 임대(가중 평균 임대 기간 약 10년)를 고려할 때, 내부 성장 지표에만 의존하여 시간이 지남에 따라 (연간 임대료 에스컬레이터를 사용하더라도) 주당 4~5%의 주당 순이익(AFFO) 성장을 지속 가능하게 추진하는 것은 어려운 일입니다.
그 결과, 경영진은 수익 증가 잠재력을 고려할 때 스피릿 리얼티 캐피털(SRC) 인수가 마무리되는 것이 포워드 가이던스의 중추적 역할을 한다고 밝혔습니다. 또한 Realty Income은 올해 리파이낸싱 만기가 도래하는 18억 달러의 부채를 잠재적으로 더 높은 이자율로 처리할 것으로 예상됩니다. 그 결과, 시장은 처음에 SRC 인수와 함께 O를 더 면밀히 조사했고, 11월 초에 O의 비관론이 최고조에 달했다고 생각합니다.
월스트리트의 추정에 따르면 리얼티 인컴은 2024년에 4.1%의 주당 순이익 성장률을 기록할 것으로 예상되며, 이는 회계연도 23년의 2%에서 증가한 수치입니다. 결과적으로 FY23은 금리 문제로 인해 수익률 하락과 조정의 후행 효과를 고려할 때 다소 리셋되는 해입니다. 따라서 리얼티 인컴 은 24 회계연도부터 눈에 띄게 개선될 것으로 예상되며, 이는 추가적인 등급 재조정이 있을 수 있음을 시사합니다.
O는 최근 10년간 평균인 18.2배를 훨씬 밑도는 13.6배의 주당 순자산순이익 배수에서 거래되었습니다. 그러나 10년 평균 4.5%에 비해 5.5%의 선도 배당 수익률도 고려해야 합니다. 10년물 수익률의 현재 위치를 고려할 때, 저는 11월 저점에서 최근 급등하면서 O의 단기 상승 여력이 포착되었을 가능성이 높다고 평가했습니다. 현재 10년물 수익률에 대한 제 논문을 고려할 때 내년 중 O의 선도 배당 수익률이 4.5% 수준으로 추가 상승할 것으로 기대하는 것은 현실적이지 않다고 생각합니다. 따라서 현재의 하락이 자연스러운 과정을 거치도록 허용하여 O가 보다 건설적인 수준에서 통합되기 전에 바닥 피셔들이 노출을 줄이도록 하는 것이 합리적입니다.
제 평균 복귀 논리가 진행 중이므로, 더 매력적인 또 다른 매수 기회를 기다리면서 여기서 다시 관망세로 돌아가는 것이 시기적절하다고 생각합니다.
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